新ブログ、ほぼ毎日更新しています！
おはようございます。
新富不動産スタジオの川村です。
ブログを引っ越して早半年弱。
新ブログではほぼ毎日不動産売却をメインテーマに日常のことや話題のトピックスに関連した記事を鋭意更新中（笑）
時々見に来てやってください(*^^*)
また弊社のアニメーション動画も作ってみました！
最初で最後のYouTube投稿となる可能性大ですがぜひご覧になっていただき「いいね」や「チャンネル登録」もお願いします<(_ _)>
ブログを引っ越しました！
みなさん、こんにちは。
新富不動産スタジオの川村です。
この度、静岡市の小さな不動産会社社長の徒然ブログを下記サイトへ引っ越しました。
引き続き新ブログにて不動産や音楽のことなど適度に発信していきますので、変わらぬご愛顧のほどよろしくお願いいたします。
ブログを引っ越しました！
みなさん、こんにちは。
新富不動産スタジオの川村です。
この度、静岡市の小さな不動産会社社長の徒然ブログを下記サイトへ引っ越しました。
引き続き新ブログにて不動産や音楽のことなど適度に発信していきますので、変わらぬご愛顧のほどよろしくお願いいたします。
売り土地がない！ハウスメーカーとの注文住宅用土地探し。
おはようございます。
新富不動産スタジオの川村です。
昨日懇意にしているハウスメーカー様と、土地なしのお客様の土地探しの打ち合わせをさせてもらいました。
当初はそのお客様はご自分の理想条件で土地を探されていましたが、ここにきてようやく現実的なラインに条件を見直してくれました。
ただ予算も限られた中での土地探しではあるので、お客様の条件に見合う土地がないか探したところ、正直な話ひとつも条件に見合う土地がありませんでした。
それどころか市場に売りに出ている土地自体がまあ少ないこと・・・
コロナ以降、土地に限らず中古住宅・中古マンション・一棟売りアパート・一棟売りマンションなど、不動産が全般的に品不足が続いています。
静岡市に限ったことでなく、静岡県内や県外でも同様の事象が起こっていると、付き合いのある全国各地の不動産屋さんから情報をもらっています。
結局このお客様は、もう少し条件を広げてもらい、その中から条件に近い土地を選びたいという方向性になりました。
ただ、待っていれば理想の土地が出てくるという状況でもないので、今ある中で確実に買える土地を優先に進めていこうという話もしました。
コロナ禍で土地の品不足による不動産価格の高騰に加え、ロシア・ウクライナの戦争の関係で住宅の建築費も高騰。
これから家を買いたい、建てたいという方は、慎重かつスピーディーに土地探しや建物計画を考えるのがいいですね。
逆を言えば不動産が全般的に品不足であるため、不動産を売りたい方にとっては今が高値で売却する絶好のチャンスです。
静岡県内で土地、中古住宅、中古マンション、一棟売りアパート、一棟売りマンションの売却を考えている方は、ぜひお気軽にご相談くださいね！
建築費高騰で既築物件の価値がさらにあがるかも？
みなさん、こんにちは。
珍しく2日連続でブログを書いています。
昨日もコロナ禍で不動産価格が上昇しているという記事を書きましたが、今回も同じように不動産価格に大きく影響を与えている建築費のことについて。
■昨日の記事はコチラ↓
実は今、建築業界ではどの業者さんも建築費の高騰に頭を悩ませているはず。
木材の需要が供給に追い付かず木材価格が急騰した「ウッドショック」、同じく鋼材価格の急騰の「アイアンショック」、さらに原油価格の急騰の「オイルショック」
これらの現象が同時に起こっているのです。
さらに人出不足や原油価格高騰による輸送費の高騰、半導体不足の「半導体ショック」による住宅設備の値上がりや工期の遅れ、さらには内装材メーカーの壁紙や床材などの値上げによる工事費の高騰など、住宅業界・建築業界は様々な外部要因に頭を悩ませています。
これらは建物を供給する側の住宅メーカーや建築業者だけの悩みであればいいのですが、当然様々な材料の値上げは消費者であれば私たちに跳ね返ってきます。
つまり注文住宅や建売住宅、新築アパート・マンションなどはもちろん、リフォーム価格も高騰してきており、しわ寄せが来るのは消費者である私たちなのです。
もともと高額な建物がさらに価格が高騰し、さらに昨日の記事でも書いたように土地価格も高くなっている状況では、ライフプランの中で描いていた「夢のマイホーム」というのも、もしかしたら考え直さなければならない方々も多く出てくるかもしれませんね。
しかし、中古住宅・中古マンションといった既築物件（中古物件）は、すでに建物が完成しているため建築費の影響を受けません。
絶対的な売不動産不足で希少価値が高まって値上がりすることはありますが・・・
最近の不動産の動きを見ていると中古物件がかなり売れているように見受けられます。
おそらく今回の記事のような建築費の影響なども働いて、今まで以上に中古不動産市場が注目されているのかなと考えられます。
今まで「家を買うなら新築がいい！」と考えていた方も、このような情勢を踏まえて中古不動産に目を向けるのもいいかもしれませんね。
本日は以上です。
コロナ禍の今、不動産価格が上昇中！不動産市場は空前の超売り手市場！
みなさん、こんにちは。
新富不動産スタジオです。
コロナ禍の今、経済活動も停滞気味で日本全体が元気がないですね。
飲み屋などを始めとした飲食業界は特に影響が強く、事業者様側はもちろん大変だと思いますが、普段から息抜きやコミュニケーションの場として飲食店を利用する私たち側もそういった場を奪われてしまい・・・
早くコロナが終息してくれることを切に願う毎日です・・・
さて、そんな中ではありますが、実は不動産市場はとても活発になっているのです。
どういう現象が起きているかと言うと下記のようなことが起こっています。
- コロナ禍で売却相談が少なくなっている
- そのため売物件が非常に少なくなっている
- しかし買いたい方はコロナ関係なく不動産を買いたい
- 不動産業者も仲介できる商品（不動産）がなく、不動産業者が商売のために購入に走っている
- 一般消費者の方と競り合うため、従来の業者買取より高値で不動産業者が購入することが増えている
- そのため不動産取引価格が高騰している
すごい現象ですよね。
一部業種を除き全体的に元気のない中で、不動産市場はとても盛り上がっているんです。
ではなぜ不動産の売却相談が少なくなっているのでしょうか？
これははっきりした原因はわかりませんが、おそらくは・・・
- コロナが始まった当初、人と会うことが悪とされたことで、不動産売却という必ず人と会う行為をあえて今しようと考えにくくなった。
- 日本全体の経済が低迷している中で、今不動産を売却すると安くなってしまうのではないかという懸念。
あくまで推測ではありますが、このような考えの方が多いのではないでしょうか？
しかし、本当は逆のことが起こっているという事実。
これは不動産業界によく言われる「情報の非対称性」が起こした現象なのかなと考えています。
弊社が売買に携わった実例として挙げさせてもらうと
- 30坪北向きの住宅用地を不動産屋がエンドユーザー価格（相場価格）で購入
- 約150坪の大型用地を不動産屋が1宅地価格（静岡の場合約30坪程度の土地価格、つまり相場）同等の坪単価で購入
- 築約35年の大型の鉄筋コンクリート造賃貸マンションを利回り9％で不動産屋が購入
などなど、不動産種別（土地・中古住宅・マンション・収益物件）は問わず、コロナ以前では考えられないような金額で売れているのです。
弊社も売主様から不動産売却についてご相談をいただくと、上記の内容を必ずご説明し今の市況に合わせた売却方法・売却価格をご提案しています。
ただ、この不動産ミニバブルのような状況もいつまで続くかわからないのも事実。
もし不要な不動産をお持ちの方がいれば、この時期にぜひ売却についてご検討されるのもいいかもしれません！
本日は以上です！
【実録】築27年の木造ぼろぼろアパートが超優良物件になるまで
みなさん、こんにちは。
新富不動産スタジオの川村です。
またまた久しぶりの投稿になってしまいました（笑）
さて、今回は昨年12月に弊社の所有物件になった静岡市葵区瀬名川のアパートのことについて。
RIVER・S瀬名川（リバース瀬名川）と名付けたアパートの再生記録と高利回り物件となったポイントをお伝えします。
不動産投資にご興味のある方はぜひご覧ください！
どんな物件なの？
弊社が購入した物件のスペックは以下の通りです。
- 静岡市葵区瀬名川3丁目
- 木造2階建
- 1997年築、築27年
- 約60㎡2LDK×6室
- 全6室のうち入居中は3室、うち2室は将来解体を見越し定期借家契約で格安賃貸中
- 前オーナーは解体して土地売却も考えていたためほぼノーメンテナンス
- 室内状態から考えられる相場家賃5万円前後
- 販売されていたときの想定表面利回り約14％
上記のような内容の物件でした。
建物もかなり痛みが激しく再生するには大規模な修繕が必要な物件。
再生してどうなったの？
12月に所有権してからすぐに本格的に工事に着手。
実は所有権移転前から、前オーナー様のご了承のもと、一部工事をスタートさせてもらいました。
再生内容は後程お伝えしますが、再生後の実績は以下の通りです。
- 実質利回り13.5％（まだ退去リフォーム前1室のみ募集家賃で計算）※購入諸経費やリフォーム費用も含んだ総投資額にて計算
- 家賃はリフォーム前の約5万円から平均6.3万円にアップ↑
- 向こう10年は大規模なリフォーム工事はほぼ必要なしの状態まで回復
- 仲介会社の間で物件認知度急上昇↑
- 反響が鳴りやまない状態で弊社も管理会社様も嬉しい悲鳴（笑）
蓋を開けてみたら当初組んだ事業計画以上の成績となり、弊社の中でもこれからの稼ぎ頭の物件に変貌しました！
どんなことをやったの？
簡単に言うとキレイにして仲介会社に注目してもらえるようにしただけです。
- 外壁、屋根塗装防水リフォーム
- 物件名称変更（RIVER・S瀬名川（リバース瀬名川）と命名）
- 外部電気リフォーム（物件をオシャレに見せるため）
- 室内大工工事
- 内装リフォーム
- 設備リフォーム
- ホームステージング
- 管理会社からの募集に加え弊社でも仲介業者へ募集営業活動実施
やったのはこれだけです。特に特別なことは何もしていないんです。
ただ、リフォームのデザインやホームステージングでの工夫、それに加えて仲介会社へしっかりと報酬をあげることだけ意識して募集しました。
不動産投資の成否はこれだ！
本事例は弊社的にもなかなか優秀な事例となりました。
弊社では他にも再生させ運用中の物件もありますし、再生させず購入時の状態のまま運用している物件もあります。
一つだけはっきりしていることは、不動産投資を行ううえで最も大事なものはこれです！
- 現実離れしていない綿密な事業計画
- ほんの少しの他とは差別化するためのアイデア
- 自分で足を使って物件の見せ方をよくする
たったこれだけです！
しっかり頭を使って考え、身体を使ってゴールに向けて走るのみです（笑）
それが難しいんだよという声をちらほら聞きますが、よく考えることが不動産投資の成功の絶対条件！
静岡市内であれば弊社でもコンサルティングさせていただくことも可能なので、不動産投資でお悩みの投資家様はお気軽にお声がけください！
区分マンションリノベ―ション完了！秒で売却成立です！
こんにちは、新富不動産スタジオの川村です。
前回（と言っても8月、また更新サボっていました・・・）再販用に仕入れた区分所有マンションのリノベーションをスタートしたことを書きましたが、10月末にようやくリノベーションが完了しました！
そこで、リノベーションでどのように生まれ変わったかをお披露目しちゃいます！
↓前回の記事はコチラです
リノベーションの概要
リノベーション工事内容
今回実施したリノベーションは下記内容です。
- 全室クロス貼替
- アクセントクロスを多用
- フロアタイル施工（床貼替）
- 電気工事（ライティングダクト取付）
- キッチン入れ替え
- ユニットバス入れ替え
- トイレ入れ替え
- 洗面化粧台入れ替え
- 一部建具交換
- 一部窓ガラス交換
- スイッチ、コンセント交換
- ホームステージング
リノベーションコンセプト
今回のマンションは、静岡市随一の文教地区かつ人気住宅地の分譲マンションということで、ターゲットとして設定したのは
- お子様が小さい30代、40代のファミリー
- これからご結婚を予定されているカップル
間取りが2LDKということもあり、立地面と間取り面のターゲットマッチングが難しく、上記のみがターゲット層と非常に狭いことを懸念していました。
どちらも若い世代をターゲットとすることは変わりなかったため、リノベーションコンセプトを下記の通り設定しました。
『オンリーワンのスタイリッシュヴィンテージマンション』
全体的にスタイリッシュなトーンにしつつ、随所にヴィンテージ感を感じられるようなテイストを入れるという形を念頭にリノベーションしました。
リノベーションのコストは？
自社物件のリノベーションのため、原価での工事でしたのではっきりいくらとは好評できませんが、お客様から請け負った場合を仮定すると500万円程度の工事内容です。
リノベーション写真
さて、いよいよ完成品のお披露目です！
結果報告
さて、このマンション、リフォームが9割がた完成した時点で水面下で販売をスタートしたところ、1週間で2組のお客様にご内覧いただきました。
そして、2組目のお客様からすぐに購入申し込みをいただくことができ、スピード契約となりました！
ご契約の際に買主様とお話する機会があったのですが
「リノベーション済のマンションをいくつも見たけどいいのがなかったんですが、このマンションは一目惚れでした」
と、リノベーション計画を考えた私にとって一番嬉しいお言葉を頂戴することができました(*^^*)
一つ残念なことは多くのお客様にお披露目できなかったことくらいですかね？
でも不動産屋としては自社物件がスピード売却できることはとっても喜ばしいこと、プロジェクトとして大成功なので、弊社と買主様にとってＷＩＮＷＩＮの結果となりいい仕事ができたなと自己満足に浸っています（笑）
いよいよ明後日はお引渡し！
最後まで買主様に喜んでいただけるよう気を抜かず残務処理に励みます！
※弊社では随時リノベーションできる不動産の買い取りを行っています。
もし静岡でお家やマンションのご売却をお考えの方はぜひお声がけくださいね！
再販用区分マンションのリノベーション計画スタート
こんにちは。
新富不動産スタジオの川村です。
静岡市葵区の大人気住宅地かつ文教地区の地区25年の中古区分所有マンション（分譲マンション）を購入しました！
購入の目的は、販売用のマンションとして。
価値を高めるためにリノベーションを計画していますが、いよいよ発注の時期が近づいてきました。
今回のリノベーションのポイントは次の通り。
- 事業計画上そこまで余裕がなくリノベーションに費やせる費用が限られている
- 壁、床の貼替、設備交換は行うが建具等細部の交換は不可能
- 築25年ということもあり昔ながらのこげ茶色の建具。交換したいけど予算上残す
- パッと目を引く内装デザインにリノベーション予定
- こげ茶色の建具を違和感のないよう素材感や色味をチョイス
今回の一番のポイントは「こげ茶色の建具」をどう馴染ませるか！
ちなみに建具はこんな感じです。
ここは弊社の腕の見せ所！！
今回のリノベーションイメージはこんな感じ。
参考イメージなのでぼかしてあります。。
床をタイル、全体的にグレージュ調に、アクセントでブルーグレーを入れようかと。
完成は10月初旬を予定しています。
出来上がったらまたご紹介させてもらいますね！
こうご期待！
ボロアパート再生・満室までの道のり
こんにちは。
新富不動産スタジオの川村です。
3月30日にアパートをリノベーションしますとブログを書いてから約3か月ぶりのブログ更新・・・
リノベーションやら入居募集やら売買やらで非常にバタバタしており、ようやくゆっくりPCと向かい合っています（笑）
今回は自社物件のリノベーションについてです。
アパート購入から満室までの時系列
今回のアパート購入は不動産業者様売主物件を購入させていただきました。
とても親しくしている不動産業者の社長より、土地分譲用に購入したアパートを現況で買ってくれる方がいないかなと相談を受けたのが事の始まり。
時系列でいうと下記のような感じ。
- 3月下旬、アパート購入（所有権移転）
- 3月下旬～4月初旬、設備工事スタート
- 4月初旬～4月中旬、内装工事スタート
- 4月中旬～5月中旬、外壁工事スタート
- 5月初旬～5月中旬、外部電気工事スタート
- 5月中旬、全リノベーション工事完了
- 5月中旬、いよいよ空室の入居募集スタート
- 6月初旬、2階住戸入居申込
- 6月初旬、1階住戸入居申込
- 6月初旬、2階住戸入居申込
- 6月中旬、1階住戸入居申込、満室御礼！
ざっくりこんな感じの流れで無事満室となりました。
購入からリノベーション工事を経て、約2ヶ月半で空室4室の入居が決まり無事満室となりました!(^^)!
購入編
この物件を買ううえで最後まで悩んだポイントが「立地」です。
賃貸市場の中で人気エリアとは決して言えず、むしろ賃貸ニーズが少ないエリアであると言われる立地。
リフォーム・リノベーションといった投資をせず、生活保護入居を狙ってでも極力投資をせず低額家賃で入居促進するという考えもありましたが、築30年オーバーといえどもハウスメーカー物件で建物が思いのほかしっかりしていたため、建物を再生して静岡市内でも尖った特徴のある物件に変えることでピンポイントの入居ニーズを獲得しようと決め、リノベーション計画を組んだうえで購入を決断。
物件スペック
- 静岡市葵区唐瀬2丁目（大きな遊水地のほとり）
- 大手ハウスメーカー施工の築33年の軽量鉄骨アパート2階建
- 全6部屋のうち2部屋のみ入居中、4室が空室
- 空室のうち退去したままの状態の部屋も2部屋有
- 和室2部屋の2DK
- 近所にスーパー・コンビニ等がない住宅地、すぐそばは市街化調整区域
これだけ見るとなかなか買うのに勇気がいりますよね（笑）
リノベーション編
購入前にプランニングしたリノベーション計画に基づいて、所有権移転後すぐに工事着工。
工事内容
内装工事、大工工事、設備工事、電気工事、ガス工事、外壁工事、外構工事、インターネット工事を実施しましたが、いつもお客様の物件をリフォームするときのように工事監理・工程管理を自社で行い各工事業者様に分離発注しました。
リノベーション写真
工事後の写真の一例です。
リノベーション工事のより詳しい内容・写真を見たい方は下記の弊社HPでご覧くださいm(__)m
入居募集編
さあ、リノベーション工事も終わり、いよいよ肝心の入居募集です！
ターゲットとリノベーションには絶対の自信があるものの、いざ募集してみないと消費者の皆様からの評価もわからないですし、これで空室が埋まらないとなると事業として大失敗・・・どきどきの瞬間でした^_^;
結果としては募集開始してから約1ヶ月で空室4室が無事成約となり、もともとの物件スペックの弱さを考えればこれ以上ない大成功となりました(^-^)
入居募集でやったこと
入居募集で気を付けたことはかなり多くあります。
代表的なことを列挙します。
- インターネットの検索を意識して、実現可能な検索条件は全て実施（ネット無料・宅配ボックス・ペット可など）
- 内見時に生活スタイルを想像しやすいようにホームステージング
- 市内の賃貸仲介業者を訪問、募集協力を依頼する
- 訪問以外にメールで空室情報を定期的に配信
- 募集条件、成約時の報酬など、条件緩和の幅を持っておき仲介業者にざっくりと匂わせておく
- 弊社でも賃貸物件の直接募集はしていますが、この物件に関しては全て仲介業者に任せ自社募集は一切しませんでした
特に特別なことは一切していません。
弊社も不動産業者の端くれなので、一般の方に比べれば業界のことをよく知っているだけで、どうやったら入居希望者が見つかるのか？営業マンが動いてくれるのか？を意識して実践しただけです。
それが難しいんですけどね(^^;)
最後に
これが弊社初のボロアパート再生記でした（笑）
収益物件を買ったはいいけれども、思っていたより入居が進まず苦戦している大家さんも多いかと思います。
ここに書いたように、賃貸としてニーズが薄い物件だったとしても、ご自身の努力で人気物件に仕上げることもできます！
弊社では、自社での不動産の運営だけでなく、収益物件の購入サポート・売却サポート・そして賃貸経営のコンサルティングも行っています。
↓うちのHP、参考までに<(_ _)>
- どうやったら人気物件にできるのか
- キャッシュフローの少ない物件を売却して別の物件に買い替えたい
- 収益物件を買い増ししたい
こんな悩みは多くの大家さんが抱えていることと思います。
静岡県限定はありますが、上記のようなお悩み解決のサポートもさせていただきますので、もしアパートやマンションのことでお悩みのことがありましたらお気軽に新富不動産スタジオまでご相談ください！
最後は宣伝になってしまいましたが（笑）、最後までご覧いただきありがとうございました<(_ _)>
